Veelgestelde vragen

• Wat is woningverbetering?

  Veel woningen uit de jaren zestig en zeventig zijn koud, vochtig en tochtig. De isolatie en ventilatie zijn verouderd, waardoor tocht-, vocht, en schimmelproblemen in de woning kunnen ontstaan.
  
  Juist dat soort problemen pakken we aan bij woningverbetering. Als jouw woning onderhouden en verbeterd is, geniet je in jouw eigen woning van het wooncomfort van nu!
  
  Pas wanneer 70% van de bewoners instemt met de woningverbetering gaan de werkzaamheden door.

• Waarom deze woningverbetering?

  De eigenaar van de woningen wil de woningverbetering benutten om de woningen qua wooncomfort en energieverbruik up-to-date te maken. Bij woningverbetering worden problemen als tocht, vocht of schimmel aangepakt met betere isolatie en ventilatie. Dat kost wel wat tijd en moeite, maar het is straks zeker prettiger wonen!
  
  De werkzaamheden gaan alleen door als minimaal 70% van de huidige bewoners met de woningverbetering instemt.

• Ik ben overdag weinig thuis en verbruik nauwelijks energie of gas...

  Ook als je weinig verbruikt, dalen je energie- en gasverbruik. Een geïsoleerde woning is sneller opgewarmd en verbruikt minder energie.

• Hoe komt BAM aan de gemiddelde energiegebruiken?

  De gemiddelde gebruiken baseren wij op drie informatiebronnen:
  1. We gebruiken een gespecialiseerd calculatieprogramma (VABI) dat berekent wat een gemiddeld gebruik is voor een tussenwoning en een hoekwoning. Daarvoor voeren we het gemiddeld aantal bewoners per woning in, de bouwtechnische gegevens van de woning en de gegevens van het klimaat in 2015 (hoe koud is het geweest). Het programma berekent het energieverbruik voor verwarming en elektra op basis van een geheel jaar.
  
  Deze uitkomsten toetsen we aan de hand van de laatste twee informatiebronnen:
  
  2. Er is bij de netbeheerder een gemiddeld gebruik voor de wijk opgevraagd. Deze maakt geen onderscheid in tussen en hoekwoningen, maar geeft een totaal gemiddelde weer.
  
  3. Op basis van de uitkomsten van de enquêtes die wij terug hebben mogen ontvangen, kunnen wij gemiddelden van de hoekwoningen en tussenwoningen bepalen. In het geval van deze woningen lag de uitkomst uit het calculatieprogramma heel dicht bij de gemiddeldes uit de ingevulde enquêtes.

• Wat betekent woningverbetering voor mijn woonlasten?

  Voor vragen die betrekking hebben op de huurverhoging die gekoppeld is aan de renovatie of over de jaarlijkse huurverhoging, kun je contact opnemen met de beheerder Van ’t Hof Rijnland telefoonnummer: 079 – 329 66 66.

• Hoe wordt de huurverhoging bepaald?

  De huurverhoging is gebaseerd op de mogelijke energiebesparing en de opbrengsten van de zonnepanelen. Deze energiebesparing wordt berekend in een gespecialiseerd calculatieprogramma (VABI).
  
  De opbrengst van de zonnepanelen hebben wij door een gespecialiseerd bedrijf laten berekenen. Omdat dit een theoretische en gemiddelde besparing betreft, adviseren wij om niet meer dan 50% van de besparing door te berekenen als huurverhoging.
  
  Op deze manier wordt voorkomen dat bewoners die minder verbruiken dan gemiddeld er financieel op achteruit gaan na de huurverhoging.

• Wanneer gaat de huurverhoging in?

  De huurverhoging voor de woningverbetering gaat in per de eerste van de maand die volgt op de oplevering. Dus als jouw woning in november wordt opgeleverd, dan gaat de huurverhoging per 1 december in.

• Kan ik in mijn woning blijven wonen?

  Ja. Tijdens de de werkzaamheden kun je gewoon in je woning blijven wonen.
  
  We begrijpen natuurlijk dat de werkzaamheden die deze woningverbetering met zich meebrengen impact gaan hebben op jouw dagelijks leven. Daarom gaan we te werk volgens een strakke planning en een vaste routing (volgorde). Daarnaast komen we ruim voordat we starten met de werkzaamheden bij je langs voor een persoonlijk planningsgesprek. Je weet dan precies wanneer we bij jou thuis aan het werk gaan.
  
  Op deze website, en tijdens de persoonlijke gesprekken, vertellen we je ook hoe je jezelf zo goed mogelijk kunt voorbereiden. Natuurlijk houden we je voorlopig via deze website goed op de hoogte van de voortgang van het project.

• Houden jullie rekening met huisdieren?

  Tijdens de werkzaamheden zal regelmatig je deur openstaan omdat onze collega’s in en uit moeten kunnen lopen. Ook zullen we werkzaamheden uitvoeren die extra geluid met zich meebrengen, zoals boren en zagen. We beseffen ons dat dit voor eventuele huisdieren de nodige overlast kan geven. Daarom adviseren we je om op tijd te besluiten of je jouw huisdier tijdens de werkzaamheden tijdelijk ergens anders laat wonen. Als jouw huisdieren thuis blijven, denken we graag met je mee over een goede oplossing.

• Hoe bereid ik me voor op de werkzaamheden?

  Tijdens de werkzaamheden kun je gewoon in je woning blijven wonen. Maar hoe we het ook wenden of keren: op een aantal momenten zorgen het werk voor overlast. We begrijpen dat dat vervelend is en beloven daarom dat we zo snel en netjes mogelijk zullen werken.
  
  Jij kunt ons daarbij helpen! Hieronder leggen we uit hoe jij kunt bijdragen aan een goed en vlot verloop van de werkzaamheden in jouw woning.
  
  Voorbereiding op het plaatsen van de steiger
  Om de werkzaamheden aan gevels en dak te kunnen uitvoeren, plaatsen we een steiger rondom de woning. Om de steiger eenvoudig te kunnen plaatsen, is het belangrijk dat je vanaf de gevel minimaal 1,5 meter vrijmaakt. Denk hierbij aan het tijdelijk weghalen van tuinmeubelen, bloempotten, planten, fietsen en zonneschermen.
  
  Onze steigers hebben een voorziening tegen opklimming om het risico op diefstal te verkleinen.
  
  Samen beschermen we jouw vloeren en meubels
  We stellen alles in het werk om stof zoveel mogelijk te voorkomen, maar er zal door de werkzaamheden sprake zijn van extra stof in je woning. BAM gaat zorgvuldig om met jouw persoonlijke bezittingen. We dekken onze looproutes af met afdekmateriaal, bijvoorbeeld in de hal en/of op de trap.
  
  Om jouw persoonlijke bezittingen in je woning zo goed mogelijk te beschermen stellen wij afdekfolie beschikbaar. Hiermee kun je alle meubels en andere belangrijke zaken af te dekken. Wij raden je aan om kostbare spullen extra goed af te dekken of op te bergen.

• Hoelang duren de werkzaamheden aan mijn woning?

  We werken per woningblok aan de woningen. Gemiddeld duren de werkzaamheden aan en om het woningblok zes weken. Soms maken weersomstandigheden het lastig om de buitenwerkzaamheden voort te zetten. Als de afgegeven planning wordt aangepast, informeren we je.
  
  De werkzaamheden waarbij we in jouw woning zijn, plannen we zoveel mogelijk in een aangesloten periode van maximaal 10 werkdagen. Je ontvangt een dagplanning waarop staat wanneer we in welke ruimte werken. Zo weet je wanneer welk glas wordt vervangen of op welke dag wij de bodemisolatie aanbrengen.

• Wat houdt spouw na-isoleren in?

  Het opvullen of navullen van de luchtruimte tussen binnen- en buitenmuur met isolatiemateriaal. Na de isolatie voelt de muur niet meer kil aan en straalt deze geen kou meer af.

• Wat is HR++ glas?

  De stap van dubbel glas naar HR++ glas is bijna even groot als (destijds) van enkel naar dubbel glas. Dat komt omdat aan de binnenzijde van HR++glas een onzichtbare coating (laagje) zit dat de isolatie nog meer verbetert. In de spouw tussen de glasplaten van HR++ glas zit bovendien een edelgas in plaats van de droge lucht bij regulier dubbel glas.

• Hoe berekent BAM de gemiddelde gebruiken na de woningverbetering?

  We gebruiken hiervoor een gespecialiseerd calculatieprogramma (VABI). Hierin vullen we de bouwtechnische gegevens in na de renovatie.
  Het programma berekent dan, op basis van het klimaat in Nederland zoals dit in 2015 was, de verbruiken voor een hoekwoning en een tussenwoning voor een geheel jaar.
  
  Wij delen deze verbruiken per jaar door 12, om zo tot een gemiddeld energiegebruik per maand te komen. In werkelijkheid zal het verbruik in de winter dus hoger zijn en in de zomer lager zijn dan dit gemiddelde.
  De opbrengsten van de zonnepanelen hebben wij door een gespecialiseerd bedrijf laten berekenen. Het programma berekent het energieverbruik voor verwarming en elektra op basis van een geheel jaar. In werkelijkheid zullen de opbrengsten in de zomer hoger zijn dan in de winter.

• Na de woningverbetering lijkt mijn radiator niet meer warm te worden

  Doordat de isolatie in jouw woning is verbeterd, is het warmteverlies een stuk kleiner geworden. Omdat je woning minder warmte verliest, slaat je cv-ketel minder vaak aan om de gewenste kamertemperatuur te behalen. Je radiator hoeft dus niet meer continu warmte af te stralen om je woning te verwarmen. Je hebt continu de juiste temperatuur in je woning en verbruikt daarbij een stuk minder energie!

• Wat is een warme opname?

  Geen enkele woning is gelijk, daarom maken we bij de informatiebijeenkomst een afspraak bij jou thuis. Deze afspraak noemen we de Warme Opname. We kijken dan wat er eventueel nog nodig is in jouw woning, aanvullend op de plannen die we voor alle woningen hebben gemaakt. Deze 'warme opname' is een belangrijke stap in de voorbereiding op de verbetering van jouw woning.
  
  Als je dat wilt, geven we een toelichting op de komende stappen in het proces en we beantwoorden al je andere vragen.

• Wat gebeurt er als er schade aan mijn eigendommen ontstaat tijdens de woningverbetering?

  Vanzelfsprekend doen wij ons uiterste best om schade te voorkomen. Is er toch schade aan je woning ontstaan door de uitvoering van onze werkzaamheden? Meld de schade binnen 24 uur bij jouw BAM Woningbouw contactpersoon. Zijn of haar gegevens vind je hier. Samen met jouw contactpersoon vul je vervolgens een schadeformulier in. Samen bekijken we hoe de schade het beste verholpen kan worden.

• ASR profiteert van hogere huren en kan de woningen voor een hoger bedrag verkopen, toch?

  ASR doet met de verduurzaming een forse investering. De huurverhoging die hier tegenover staat is relatief laag ten opzichte van de investering en ten opzichte van de huurverhoging die andere verhuurders hiervoor vragen. De huurverhoging is echter wel nodig om het project rendabel te maken. De woningwaarde stijgt uiteraard door de ingrepen en hiermee is ook rekening gehouden in de bepaling van de huurverhoging. De verduurzaming van de woningen is er juist op gericht om deze voor lange tijd in de portefeuille te houden. Van verkoop van de verduurzaamde woningen is dan ook geen sprake.

• Na de woningverbetering stijgt de waarde van de woning en dus ook de WOZ-waarde. ASR kan daarmee meer huur vragen.

  De WOZ-waarde is onderdeel van de woningwaardering (puntentelling) van jouw woning, een stijging van de WOZ waarden betekent ook een stijging van de puntentelling. In Nederland is vastgesteld dat alle woningen met een puntentelling van minimaal 144 punten in de vrije sector verhuurd mogen worden.  Alle woningen van ASR in Hoog-Zandveld hebben al voor de renovatie een puntentelling die ruim boven de 144 punten ligt waardoor alle woningen, bij nieuwe verhuur, in de vrije sector verhuurd worden. De verhuurder is in de vrije sector vrij om bij nieuwe verhuur de hoogte van de huur te bepalen, dit wordt de markthuur genoemd. Indien je een woning van ASR huurt op basis van een gereguleerde huurovereenkomst dan mag de huur stijgen tot de maximaal redelijke huurprijs die bij de puntentelling hoort. Aangezien deze maximaal redelijke huur hoger is dan de markthuur en ASR de huurverhoging jaarlijks vaststelt op basis van de afspraken in jouw huurovereenkomst, zal de huur nooit meer bedragen dan de markthuur. Een stijging van de puntentelling door een verhoging van de WOZ-waarde heeft dus geen invloed op de hoogte van jouw huurverhoging.

• De opgelegde huurverhoging als gevolg van de verduurzaming zal meetellen in de jaarlijkse huurverhoging. Wordt het geschetste energievoordeel voor bewoners daardoor kleiner?

  De jaarlijkse huurverhoging wordt berekend over de actuele huur, dat wil zeggen dat na de renovatie deze huurverhoging zal gelden over de huidige huur aangevuld met de huurverhoging voor de verduurzamingswerkzaamheden, het verschil bedraagt ca. € 1,- per maand. De huurverhoging zal procentueel niet meer stijgen dan de afgelopen jaren, want dit is vastgelegd in de huurovereenkomst. Het is waarschijnlijker dat de energiekostenstijging hoger uit zal vallen. Door de verduurzaming van jouw woning verbruik je minder energie en ben je minder afhankelijk van de jaarlijkse energiestijging. Het is waarschijnlijker dat je dat meer voordeel zal opleveren.